Cuando se inauguró un complejo de apartamentos de lujo en Mansfield este año, la demanda fue alta por parte de los estudiantes de la Universidad de Connecticut.
El complejo Standard at Four Corners ofrece 392 unidades fuera del campus a poca distancia de la universidad. Los apartamentos cuentan con electrodomésticos de acero inoxidable, encimeras de cuarzo y acceso a un salón social, gimnasio y braseros al aire libre. Las fotografías muestran el agua de color turquesa resplandeciendo en la piscina.
Dada la escasez de viviendas para alquiler en Mansfield, la propiedad captó rápidamente la atención de los inquilinos.
El desarrollador también logró captar la atención de los estudiantes de UConn mediante una campaña de marketing directa. Una cuenta de Instagram muestra a estudiantes "embajadores de alquiler" e incluye videos creados aprovechando las tendencias de las redes sociales, etiquetados con hashtags como "#HuskyHousing", "#DormAesthetic" y "#UConnBound".
Muchas de las unidades se alquilaron con semanas de antelación. No obstante, a pesar del gran interés que ha generado la propiedad, una selección de apartamentos reservados para inquilinos con ingresos moderados a bajos continúa prácticamente desocupada, casi tres meses después de la inauguración del complejo. El propietario destacó que, hasta la semana pasada, más del 85% de las 52 unidades designadas como viviendas asequibles para trabajadores aún no se habían alquilado.
La ausencia de inquilinos ha frustrado y desconcertado a algunos funcionarios locales. En todo el estado de Connecticut, los inquilinos enfrentan una crisis de asequibilidad mientras afrontan la escasez de inventario y el alza de los costos.
Los apartamentos vacíos también han suscitado dudas sobre los esfuerzos del desarrollador para promocionar el proyecto más allá de la población estudiantil de Mansfield, y han generado preocupaciones sobre las directrices de vivienda del municipio.
Chase Powell, director principal de desarrollo en Landmark Properties, la empresa de bienes raíces de Georgia responsable del proyecto cuyo costo estimado es de $91.7 millones, dijo que esas regulaciones impiden efectivamente que muchos estudiantes ocupen unidades con ingresos restringidos, lo que limita el número de solicitantes.
Con más de 72,000 camas en su cartera y activos con un valor de más de $15 mil millones bajo su administración, Landmark Properties es uno de los mayores desarrolladores de viviendas orientadas a estudiantes universitarios del país.
Powell expresó que la ejecución del proyecto de Mansfield "ha sido, sin duda, la más difícil para poder poner en alquiler unidades asequibles en cualquier propiedad que poseemos".
La demanda de alojamiento fuera del campus
El incremento del número de estudiantes matriculados en la emblemática universidad pública del estado ha ejercido una presión cada vez mayor sobre el mercado de alquiler de Mansfield.
Según el plan de vivienda asequible más reciente del municipio, muchos inquilinos con ingresos bajos y moderados quedan excluidos porque no pueden pagar el mismo precio de alquiler que muchos estudiantes y sus familias.
La misma dinámica afecta quienes buscan ser propietarios de viviendas. Muchas personas trabajadoras y familias con niños pequeños luchan por competir con inversores que buscan convertir propiedades existentes en viviendas de alquiler, dijo Paul Stern, miembro voluntario del Comité de Vivienda Asequible de Mansfield, un comité asesor del gobierno municipal.
"La demanda de vivienda estudiantil fuera del campus domina o determina prácticamente la naturaleza del mercado inmobiliario local", enfatizó Stern.
La inauguración del Standard el 15 de agosto fue bien recibida en la reserva de viviendas de Mansfield. El proyecto consiste en la remodelación para uso mixto del Holiday Mall, los antiguos locales de Willards Hardware y Two-Steps, e incluye apartamentos y 15,000 pies cuadrados de espacio comercial.
El Standard es uno de los primeros de una serie de nuevos desarrollos residenciales multifamiliares actualmente en curso. Prometen transformar la esquina noroeste del municipio con la creación de más de 1,200 viviendas.
El municipio necesita más unidades asequibles
Cuando el proyecto fue autorizado en febrero de 2022, las directrices vigentes requerían que The Standard incluyera 35 apartamentos asequibles y 17 con precios asequibles para trabajadores.
Landmark Properties también consiguió un bono de densidad para el proyecto al acordar aportar más de $1.6 millones al Affordable Housing Trust de Mansfield, un fondo destinado al desarrollo de viviendas asequibles en otras partes de la comunidad.
Desde entonces, el municipio ha implementado directrices más estrictas mientras trabaja para aumentar su cuota de vivienda asequible hasta alcanzar al menos el 10% de su reserva de vivienda, un umbral importante en la ley estatal que permite a ciudades y pueblos mantener un mayor control local sobre los nuevos desarrollos.
Para proyectos con al menos cinco viviendas, los reglamentos de zonificación inclusiva de Mansfield exigen ahora que el 15% sea asequible, frente al 10% anterior. El año pasado, el municipio también eliminó disposiciones de su código de zonificación que permitían a los desarrolladores pagar tasas en lugar de cumplir con los requisitos de vivienda asequible, o asegurar bonos de densidad, tras determinar que las tasas no generaban suficiente dinero para cubrir el costo de construir más apartamentos asequibles.
Correr la voz
Para garantizar que los inquilinos de bajos ingresos conozcan sobre las opciones asequibles, el municipio requiere que los desarrolladores hagan esfuerzos especiales para promocionarlas. Un plan de vivienda asequible aprobado para The Standard exige que Landmark Properties tome medidas como coordinar con iglesias, organizaciones de derechos civiles y autoridades de vivienda para dar a conocer las unidades.
Powell indicó que, a pesar de que Landmark cumplió y superó dichos requisitos, aun así tuvo dificultades para encontrar inquilinos. Añadió que la empresa publicó anuncios en Google y en redes sociales dirigidos a personas interesadas en viviendas asequibles, trabajó con UConn para identificar estudiantes de posgrado que pudieran ser elegibles y se comunicó con posibles contactos interesados que recibió de funcionarios locales de vivienda.
Landmark también publicó anuncios semanales en un periódico local y promocionó las unidades en Tolland y otras comunidades cercanas colocando folletos en las bibliotecas locales, dijo Powell.
"Aún no hemos visto los frutos de estos esfuerzos,pero hemos invertido cantidades considerables de dinero solo en comercializar estas unidades asequibles", expresó Powell.
'Las matemáticas no tienen sentido'
Parte del problema puede ser que incluso las viviendas con restricción de ingresos resultan demasiado costosas para muchos inquilinos.
Las viviendas asequibles están disponibles para familias cuyos ingresos no superen el 80% del ingreso promedio del área, fijado este año en $70,896 para un hogar de una sola persona, según la información proporcionada por el municipio.
Las unidades para trabajadores incluyen un tope más alto, con el salario máximo fijado en el 120% del ingreso promedio del área, o $106,344 para una sola persona.
El precio máximo del alquiler para unidades asequibles y para trabajadores está vinculado a esas cifras de ingresos, y no puede superar el 30% de los ingresos del inquilino.
Sin embargo, en la práctica, muchas personas de la región pueden tener dificultades para pagar el costo de su alquiler. Por ejemplo, un cálculo de la solicitud de 2021 del desarrollador muestra que una persona soltera que viva en un estudio designado como vivienda para trabajadores podría enfrentarse a alquileres superiores a $2,100 al mes.
"Las matemáticas no tienen sentido.
Debido a que los ingresos medios de la zona son relativamente altos, la empresa podría alquilar algunas viviendas para trabajadores a un precio superior al que cobra por unidades equivalentes a precio de mercado, pero Landmark no ha hecho esto", afirmó Powell.
Según un portavoz, Landmark actualmente alquila las unidades asequibles y para trabajadores en The Standard desde $1,399 hasta $2,616 al mes, dependiendo del tamaño de cada unidad.
Los estudiantes enfrentan restricciones adicionales
Powell también mencionó que los reglamentos municipales representan un obstáculo.
Mansfield exige que los inquilinos de viviendas con restricción de ingresos en The Standard cumplan con los requisitos impuestos bajo el programa federal de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos.
Estas normas estipulan que los hogares compuestos únicamente por estudiantes a tiempo completo generalmente no son elegibles. Las excepciones incluyen a familias monoparentales, estudiantes que reciben beneficios bajo el programa de Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF, por sus siglas en inglés), personas inscritas en un programa de capacitación laboral subvencionado por el gobierno y aquellas que anteriormente estuvieron en hogares de crianza.
Los funcionarios municipales han expresado que las normas garantizan que los apartamentos asequibles estén disponibles para las familias que realmente los necesiten.
Sin embargo, según Powell, los estudiantes de bajos ingresos de otras comunidades tienen un camino más fácil. Continuó indicando que en Austin, Texas, donde Landmark opera desarrollos de vivienda similares, el personal de las universidades conecta a la empresa con estudiantes que reciben una ayuda financiera significativa para ayudarles a ser ubicados en viviendas asequibles.
"Hemos sido francos respecto a las dificultades que enfrentamos, tanto con el alquiler de las viviendas asequibles como con el de las viviendas para trabajadores, debido realmente a las regulaciones que se nos impusieron", dijo Powell.
Estudiantes como vecinos
Jennifer Kaufman, directora de planificación y desarrollo de Mansfield, dijo que le sorprendió saber que muchas unidades asequibles y para trabajadores están desocupadas, a pesar de la escasez de vivienda en Connecticut. Añadió que el municipio está abierto a reconsiderar sus directrices mientras se prepara para un aumento significativo de nuevas unidades de apartamentos.
"No le serviría de nada a nadie si no tienen éxito, y tampoco le serviría de nada a nadie si estas unidades asequibles no están ocupadas", dijo.
Kaufman dijo que uno de los factores que dificulta poder atraer a familias trabajadoras podría ser el diseño y la promoción de The Standard, que tiene como objetivo principal atender a una población estudiantil.
"Tienen que obtener ganancias; de lo contrario, no van a venir a Mansfield", afirmó. "Pero esto es un producto muy-- es un producto para una población muy específica".
Rebecca Fields, directora ejecutiva de la Autoridad de Vivienda de Mansfield, dijo que está de acuerdo en que el diseño podría tener un efecto disuasivo. Comentó que los apartamentos cuentan con amplios baños y dormitorios, con salas y cocinas más pequeñas, lo que implica una distribución del espacio atractiva para los estudiantes universitarios.
La Autoridad de Vivienda se encarga de la administración de Eagleville Green, otro importante complejo multifamiliar que se inauguró en Mansfield este año. El proyecto incluye 34 apartamentos asequibles y 8 a precio de mercado. Fields menciona que unas 2,400 personas solicitaron ser considerados para las vacantes asequibles.
"Creo que tenemos una necesidad considerable de vivienda asequible, no solo aquí, sino en todo el estado, y espero que The Standard pueda lograr alquilarlas", dijo.
